Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Définition

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal permettant à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier. Le propriétaire bénéficie de revenus constants, dans des conditions juridiques et fiscales avantageuses. La location s’effectue dans une résidence de services destinée à différentes clientèles : touristes, hommes d’affaires, étudiants ou personnes âgées.

Ce régime vous permet de constituer une épargne pour votre retraite et de protéger votre famille du besoin. En effet, en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance du prêt rembourse le crédit en cours et vos proches peuvent directement percevoir les revenus de ce bien.

Pourquoi investir dans du LMP :

– afin de bénéficier d’un bien immobilier sécurisé

– de disposer de revenus supplémentaires non fiscalisés pendant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité

– de compléter le revenu à la retraite

Vos avantages en LMNP

  • La défiscalisation des revenus. Vous ne financez que l’investissement HT car il s’agit d’une résidence de services, la TVA est donc récupérée.
  • La délégation totale de la gestion du bien. La société de gestion qui exploite le bien assume le bon fonctionnement de la résidence (recherche de locataire, état des lieux, etc) et vous décharge de la gestion locative. La société Sextant, travaille avec des sociétés de gestion partenaires sérieuses, proposant des services de qualité et un suivi personnalisé telles qu’Odalys, Pierre et Vacances, MMV Gestion, Adagio et Park & Suites.
  • Rentabilité garantie. Vous pouvez bénéficier d’un rendement locatif de près de 5% net d’impôts par an. De plus, vous percevez des loyers, qu’il y ait un locataire ou non grâce au bail commercial qui vous lie au gestionnaire. Les loyers sont garantis par une obligation de résultat et sont indexés.

 

Le bail

Le bail lie le propriétaire LMNP à une société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.

 

Fiscalité

En investissant dans du LMNP, vous accédez à un régime fiscal intéressant pendant la période où vous êtes déficitaires et après, lorsque vous tirez des revenus de votre investissement. La période de déficit foncier dure environ 23 ans. Pendant celle-ci vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes, …) de vos revenus locatifs ; réduire les amortissements de votre investissement ;  vous faire rembourser la TVA que vous avez payée en achetant un bien dans une résidence avec services en VEFA.

Après la période du déficit foncier, c’est-à-dire quand vous avez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux s’offrent donc à vous: le statut microentreprise ou bien au « réel ».

  • Le statut microentreprise, dont les loyers ne dépassent pas 32 900 euros : il permet un abattement forfaitaire de 50% couvrant forfaitairement les charges et vous êtes taxés sur la moitié des loyers.
  • Le régime du « réel simplifié », dont les loyers dépassent 32 900 euros : il permet d’imputer le montant exact des charges et peut être demandé même si les loyers ne dépassent pas 32 900 euros. La plus-value immobilière (soumise au régime des plus-values privées) est imposable au taux de 19% plus 15.50% de prélèvements sociaux. Elle bénéficie d’un abattement de 2% par année de détention au-delà de la cinquième année (exonération à partir de la 30ème année de possession du bien).

 

Pour les locations saisonnières (gîte rural, chambre d’hôtes) le seuil des loyers pour bénéficier du régime microentreprise est de 80 300 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 71%.

Les logements possédés par les loueurs en meublé professionnels (LMP) sont exonérés d’impôt sur la fortune (ISF) s’ils représentent +50% des revenus.

En ce qui concerne la location meublée en tant qu’activité commerciale, elle est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée. Le bailleur n’est pas assujetti à la taxe d’habitation mais il est redevable de la taxe foncière. Les profits sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui doivent être imposés au régime micro BIC ou au régime réel simplifié.

Les résidences

Quatre types de résidences s’offrent à vous : les résidences étudiantes, de tourisme, séniors et EHPAD.

  • Les résidences étudiantes

Elles sont composées d’appartements proposant des services (accueil, laverie, salle de sport et cafétéria), équipés d’une kitchenette et meublés. Elles sont situées à proximité des écoles ou des universités et elles s’adressent en priorité aux étudiants, mais peuvent accueillir d’autres locataires, en particulier lors des vacances d’été, ce qui améliore considérablement la rentabilité. La gestion de ce type de résidence est plus simple que n’importe quel autre type de résidence de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins 10 mois dans l’année, il n’y a donc pas de changement fréquent de locataire.

  • Les résidences de tourisme, dites de « loisirs »

Ces résidences de loisirs sont implantées dans les zones touristiques à fort potentiel locatif dont la location est possible à la journée, à la semaine ou avec un système de loyer dégressif. Elles disposent de structures de loisirs telles qu’une piscine, ou des terrains de sports. Ces résidences peuvent se trouver à la mer, à la montagne ou en ville et enregistrent des taux d’occupation performants.

  • Les résidences d’affaires

Ces résidences d’affaires sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou des T2 équipés d’un coin cuisine et d’une salle de bain. Elles sont situées en centre villes ou a proximité des centres d’affaires, toujours bien desservis par les transports en commun. Elles proposent des services tels que petit-déjeuner, linge de maison, ménage régulier, réception 24h/24, salle de conférence, téléphone, fax ou encore accès internet et elles apparaissent en moyennes comme 40% moins cher que les hôtels. Généralement la durée de location est de quelques jours mais son taux d’occupation reste stable, durant les mois d’été ce type de résidence plait beaucoup aux touristes car elles offrent le confort d’un appartement avec les services d’un hôtel à cout réduit.

  • Les résidences Séniors

Les résidences séniors sont composées d’appartements ou de petites maisons type T2, T3 ou T4, agencées de telle façon qu’elles garantissent sécurité, convivialité et fonctionnalité. En plus des services minimum d’une résidence de service (accueil, fourniture de linge, nettoyage des logements, petit-déjeuner…), les résidences séniors mettent à disposition des pièces communes  de détente et d’échange. Le potentiel de ces résidences est très fort étant donné le vieillissement constant de la population. La clientèle se compose à la fois de locataires et propriétaires ayant entre 55 et 75 ans.

  • Les Établissements D’hébergement Pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont composés de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente. Les EHPAD proposent des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, des animations, une aide à la vie quotidienne, une surveillance médicale et les soins médicaux. Elles accueillent des personnes de plus de 60 ans, seules ou en couple, et en situation de perte d’autonomie. Ces résidences offrent la rentabilité la plus importante des résidences de services.

L’expert-comptable

Un bien immobilier destiné à la location à un montant minimum de 50 000 euros, que vous garderez au minimum 9 ans (selon la loi des baux commerciaux). L’expert-comptable vous aide dans vos démarches comme la déclaration LMNP et vous aide dans les démarches administratives et fiscales. L’avantage réside également dans le fait que ces frais comptables peuvent également être déduits des loyers dans le cadre de l’imposition sur les revenus locatifs.

De plus, les charges générées par l’exploitation du bien sont déductibles des revenus locatifs perçus. Il faut donc faire la déclaration de la TVA et la déclaration de revenus, tout en gardant les amortissements lors du bilan. Pour les biens immobiliers, l’amortissement se fait jusqu’à 30 ans sur l’immobilier et entre 7 à 10 ans pour les biens mobiliers. En effet, cet investissement fonctionne comme une entreprise : régi par un bail commercial, louer en meublé est l’équivalent d’une activité commerciale. L’expert comptable vous aide donc dans ces démarches.

Les honoraires d’un expert comptable sont d’environ de 200-300 euros/an pour les résidents et non-résidents européens. Chez Sextant Le coin du LMNP, nous recommandons:

 

Béatrice ARPIN
SR Conseil
Directeur Associé
73700 Bourg Saint Maurice
Tel : 04 80 14 00 38
www.srconseil.fr
b.arpin@srconseil.fr

Le cabinet SR Conseil gère 15.000 LMNP situés en France depuis 30 ans.

Tarifs: 260€ht/an + 50€ht/an pour le 2eme LMNP s’il est situé dans la même résidence et 90€ht/an si le 2eme LMNP est situé dans autre résidence.

L’investissement en LMNP Censi-Bouvard : la défiscalisation dans le neuf

La loi Censi-Bouvard est un amendement qui permet de faire bénéficier de la défiscalisation et de la récupération de TVA à tous les contribuables Français qui ont ou qui vont réaliser des investissements locatifs neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Cet amendement permet de payer moins d’impôt en investissement dans des résidences LMNP et d’être exonéré de TVA.

Quels droits et quelles limites?

En investissant dans un logement neuf en résidence de tourisme, l’investisseur bénéficie de réduction d’impôts à hauteur de 11% de la valeur HT d’un logement neuf, de la récupération de TVA à hauteur de 20% du prix d’achat du bien, et ce dans la limite d’un investissement de 300 000 euros HT/an.

Exemple : si un contribuable investit 120 000 euros TTC dans une résidence en Censi-Bouvard 2016, le montant de la TVA est de 20 000 euros, la réduction d’impôts sera de 11 000 euros sur 9 ans, soit 1.222 euros / an, ainsi le montant total des avantages fiscaux sera donc de 31 000 euros (réduction d’impôt + récupération TVA) soit 25.83% du prix d’achat.

Comment bénéficier de la défiscalisation LMNP Censi-Bouvard ?

Afin de bénéficier de la défiscalisation, il faut adresser un courrier au centre des impôts pour les avertir que vous avez investi dans un bien Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), en précisant les détails du bien : lieu où il se situe, montant de l’achat, et l’exploitant de la résidence en sont des exemples. Les loyers que vous percevrez seront eux soumis à la TVA, il faut donc que les revenus perçus soient catégorisés au régime réel simplifié des Bénéfices Commerciaux et Industriels. Pour plus d’informations sur les différents régimes, nous vous conseillons d’utiliser une société spécialisée comme SR Conseil.

… et de la récupération du montant de la TVA?

Afin de bénéficier de la récupération de la TVA, qui se fait en général dans les 3 à 6 mois qui suivent le début du bail, il faut que vous vous inscriviez au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que LMNP et que vous choisissiez le paiement de la TVA en optant pour le régime réel simplifié d’imposition BIC. Notre conseil est d’engager un professionnel comme SR Conseil afin qu’il se charge de gérer toutes ces démarches administratives. Une fois inscrit, vous recevrez un numéro de dossier qui sert pour la déclaration de la TVA collectée sur les loyers.

Les conditions à respecter pour bénéficier de ces avantages:

  1. Investir dans un bien neuf entre le 1erjanvier 2010 et le 31 décembre 2016
  2. Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial avec l’exploitant de la résidence, et ce dans les douze mois suivants sa livraison
  3. Durée minimale du bail : neuf ans
  4. Respecter le montant maximal de 300 000 euros HT/an
  5. 3 services sur 4 doivent être pris en charge par la résidence, tels que la restauration et le nettoyage des parties communes.